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多宗出让地块底价上涨
字号:  2013-05-31 10:44:43        

  5月23日,北京土地整理储备中心网站上挂出曾流标的通州运河核心IV-06、07地块。“流标地块重新入市,底价也没降。”北京一家房企负责拿地的人员魏峰(化名)感慨。

  5月15日,上述两块地现场投标,招标底价分别为4.75亿元和4.94亿元。包括保利、金地在内共有四家企业投标,结果报价均未达到招标底价。根据测算,两地块招标底价折合楼面价均达到11300元/平米,但4家企业报价折合楼面价只在9650元-10005元/平米之间。“投标企业没想到底价涨得这么高。”魏峰如是说。

  约一个月前,运河核心区三宗多功能用地招标,成交楼面价只有9220元/平米。一个月的时间,招标底价每平米涨了2000多元,这让投标企业始料未及。

  有了前车之鉴,房企似乎摸到一些窍门。5月17日,保利再次出手,投标运河核心区IV-10、11两宗地,投标楼面价调高到11750元/平米,顺利摘得两宗地。

  多个区域地块出让底价上调

  出让底价上调并非个案。通州运河核心区底价上涨只是因为出现流标,才显得引人注目。

  如前年才开始零星供地的台湖板块,随着万科、首开等房企的进驻,今年已经成为土地市场热门的区域。5月20日成交的通州台湖镇B-23多功能用地,起始价为2.5亿元,折合楼面底价3980元/平米。而在去年9月,台湖104和109多功能用地出让时,起始价为3.84亿元,折合楼面底价仅2176元/平米。时隔8个月,起始楼面价上涨了约1倍。

  在新崛起的高端板块朝阳孙河,去年9月龙湖拿下朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地A地块,起始楼面价仅为1.86万/平米;而今年2月首开拿下的F、G地块起始楼面价,则达到1.96万/平米,上涨了1000元/平米。实际成交价更是水涨船高,从龙湖拿地的2万元/平米,上涨至了首开拿地的2.6万元/平米。

  去年12月28日,亦庄河西区X85R1和X88R1挂出,起始楼面价约8840元/平米;在这之前的8月,X86R1和 X83R1地块起始楼面价还只是7200元/平米。

  一级开发成本不是推涨关键

  根据土地出让文件,招标底价或者挂牌起始价都由两部分构成,一是土地开发建设补偿费,一是政府土地收益。

  如去年底成交的台湖4-1-017、4-1-010居住、医疗卫生用地挂牌文件中就明确,“本次挂牌出让宗地的底价由政府土地收益(仅含土地出让金)和土地开发建设补偿费两部分构成。”土地开发建设补偿费为51163万元,归属于一级开发单位北京土地整理储备中心通州分中心。

  有从事过一级开发的业内人士表示,一大片土地的一级开发成本,如台湖,如孙河,如亦庄河西区,一级开发成本大概会平摊到二级出让的多个地块上。后期出让底价上涨主要涨在政府保底收益上。

  根据记者从台湖多个出让文件内容整理,去年底台湖出让的三宗地(简称万科017、万科014和世纪鸿028地块),一级开发费用分别为51163万元、42230万元和59087万元,折合建筑面积单价在5603元-6533元/平米之间。起始价中剩余的政府收益分别为2237万元、1620万元和2293万元。

  而到今年4月,泰禾竞得的011地块出让时,一级开发折合建筑面积单价为5565元/平米,和前三块地保持同一水平,但起始价扣除一级开发费用,政府收益达到51667万元,数十倍于前三块地政府保底收益水平。(详见表)

  对于这一上涨,业内人士认为,主要是由出让方式不同造成的。前三块地挂牌出让,政府收益在竞价阶段有可观的上升空间;泰禾011地块招标出让,开发商一次报价,因此政府预留收益空间就大得多。不过从中依然可以看出,同区域地块,一级开发成本整体处在同一水平,差别较多的则是政府收益。

  市场预期才是底价上涨根本性因素

  不过,一些开发商和土地估价机构人士也表示,根据北京市有关规定,出让地块土地底价确定,也都有规定的流程。在土地一级补偿成本既定的情况下,政府收益预期也直接源于市场预期。

  一家房地产央企人士还表示,土地价格对房地产市场的影响,主要还是看成交价格。而从根本上说,成交价格是由拿地企业给出的,并不是受出让底价决定。“出让底价会抬高成交价,但更主要的还是开发商基于市场预期给出价格。”这位人士打比方,一块土地,市场预期成交价在2万元/平米,那么出让底价定在1万或者1万5意义都不大。开发商都会在竞价过程中把价格抬上去。即便政府按照50%溢价率要求限制总成交价,但通过竞保障房,商品房面积少了,最终地价还是会上去。

  例如4月台湖地块投标,开发商都给出有效报价,有的大幅超过底价,“像这种情况,底价是高还是低意义就不大了,”一房企副总经理表示,“但像部分地块底价上涨厉害,完全都超过企业预期,这就值得商榷了。”

  链接

  招标拍卖挂牌出让底价确定程序

  (来源:《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法》)

  由有资质的评估机构根据评估期的正常土地市场价格,对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。

  市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果,结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。

  市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。

  市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价,特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。

  声音

  土地市场不应有“饥饿营销”

  “土地市场不应有"饥饿营销"。”在记者采访中,不少业内人士这样表示。要给土地市场降温,给楼市传导市场平稳的信号,就需要更科学地制定土地供应计划,加大土地供应。例如通州台湖、亦庄河西区等,都有大量土地,“如果开发商知道后期大量的土地很快会供应,还会拼命抢眼前这块地吗?”

  平抑地价,需要更科学制定供应计划,需要在有条件的情况下加大供应,这虽然解决不了全部问题,但至少可以解决一些问题。

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