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李开发:市场上住房应分为四类
字号:  2013-05-22 12:16:09        

 

  2005年国务院“国八条”出台至今,房价实际上涨6-10倍,调控过程中房价持续上涨。李开发指出,其原因是房地产调控和GDP发展发生冲突,大量资金加速流向房地产并损害实体经济,此外,最近十多年政府过多强调加快发展,但没有强调有序发展,造成地方政府也成为商品房价格不断攀升的推手。

  李开发认为,房价是一个综合工程,而国家调控房地产的手段比较单一,政策也不够系统化。在其建议的住房保障框架里,整个住房市场上应该有四类住房,分别为基础性保障房、改善性自住房、廉租房和商品房。

  李开发认为,只要身为成年的中国公民,天生地有资格申请一套面积紧凑、满足基本需求的基础性保障房;在经济条件好转并拥有一定支付能力的情况下,可以增加改善性自住房的住房形式;此外,还应针对城市里特别困难的阶层和外来人口中基本收入还较低的一部分人,提供特殊的廉租房;最后一类商品房,由开发商自主定价,政府不予限价,由完全有支付能力的阶层购买。

  李开发早在2007年就提出了住房保障制度的概念,其《国家住房建设与住房保障法》建议稿于2011年提交全国人大财经委。

  以下为实录:

  和讯网:李老师您好,欢迎接受我们访谈,我们今天看到您带来了《国家住房建设与住房保障法》这么一个建议稿,其实我看到挺厚一本,我们一般知道对于国家住房制度与保障这些事,通过是政府部门牵头,它可能拥有庞大的智囊团以及多部门协作,经过很长调研才有一定成果,你是怎么想到要接手这么大的一个工程,并且做出这么一个法律的建议稿?

  李开发:第一,因为我是在小城市长大的,担任过政府官员、企业领导,有研究工作的实际经验,后来到一步一步到了北京(楼盘)工作,又是十多年研究时间,其中在国家部委研究机构也工作过一段时期,所以与学者相比,我实践比较丰富,尤其是操刀国有企业的改革,处理一堆法律案件,使我的学术经验与实操经验比较宽阔。在北京期间,常常参加各路专业会议,听大家的发言,也增长了我的知识。在房地产调控这十多年中,我特别注重跟实践结合,常常参加住房保障的调研、房地产调控的调研。从2004年开始,我就参加了国家住房制度的讨论,大家在网上可能搜到我在2004年到2007年这个时期有关房价、住房保障的、有关房地产调控的文章可能非常多,加起来可能那个时候就发了三四百篇相关类型文章,最近六七年我一直把心思沉淀下来,认认真真来做住房保障法的研究。

  为什么我要做这个方面研究?最主要还是我有兴趣,我有30多年实践经验,我研究过政治体制,研究过城市规划,研究过房地产市场调控,不好意思地说,在这些领域里面我都取得了一些成绩。在住房制度方面,我们的现行政府体制,它没有一个综合部门做这个研究,每个部门都只能研究自己的范围,而且这些年部门都在强调自己的利益,改革的事情一直停滞不前,各个部门工作之间缺少的衔接和协调,你管土地,他管发展计划的,另一个管住房建设和管住房保障,还有管国家财政配套,实际上政府没有形成一个综合性组织,比如说大家倡导的改革委,我们住房制度研究项目根本没有部门管,或者说还没有启动。

  这个领域,住房市场与住房保障,我做这个是从2004年开始就在研究,我一直关注国外的住房保障和住房法规,从2007年起我在比较有代表性的是国家体制改革研究会主办的一次住房保障会议上正式提出了住房保障制度的概念,并且一直深入研究,班子后来由于资金的原因解散了,主要是我们单位在支持我,那个时候这项工作已经为大家所关注。从2007年起,许多媒体都关心我们的研究课题,所以我们一直坚持了下来,每年都有半年多时间在专题做这个研究。

  和讯网:我们看到上面写的是2013版,您从2004年开始关注国外住房保障制度,2004年开始到现在也是中国房地产市场周期的开始,这个过程中您也是进行了第五版的修改。

  李开发:2009年交了第一版。住建部国土部,国办,人大财经委,每年我们在两会前都会递交。

  和讯网:这个过程中您对中国房地产市场应该有很深刻的认识和研究?

  李开发:确实是,从2005国务院出台“国八条”开始,到目前为止应该说已经八年到九年,我们看房价实际比以前增长了六到十倍,大家都看到的一个事实是,为什么我们调控一直在促进房价上涨?其实我们调控初衷是好的,但是它关注了房地产的前门没有关注后门,它对存量也没有相应的管理措施,对贷款市场管理也没有配套政策,在这种情况之下地方政府一面要抓GDP的发展,一面要抓房地产的调控,但是房地产的调控与GDP的发展是冲突的,加上房价快速上涨以后,大量的资金越来越快地向房地产流动,实体企业的效益也越来越差,因为地方政府处于两难,对房地产调控的态度也相对消极,这就形成房地产调控下房价越来越高的现象。也我们最近十多年又过多强调要加快发展,发展是硬道理,但是没有强调有序发展,结果是在城市GDP高速发展中,最大的一块是房地产带来的GDP,于是商品房的价格不断攀升,地方政府也成了推手。虽然我们出台一个很好的经济适用房政策,但是经济适用房数量很少,还有相当大一部分被公务员瓜分,所以城市的市场中基本是商品房在包打天下,房价不断攀升。

  和讯网:您刚才讲到保障房,其实保障房是国家层面的一个庞大的住房工程,它需要多方面的协调配合。您经过多年研究发现国家保障房实现的目标和方向主要是什么?因为我们现在可能更多的人觉得越来越买不起房子了,那保障房应该是怎样来建设比较合理呢?

  李开发:这追溯到了十五年前。1998年我们国务院正式发了两个文,一个是23号,一个是34号,那个时候还是朱镕基总理任职时代,在那个时候大家普遍认为经济适用房应该能保障社会70%到80%的住房需求,但是到了2003年、2004年以后,地方政府经济适用房的建设速度很慢,所以国家不在提这个指标是多少,实际执行中把这个指标降到了5%以下。在每年新开发的住房总量当中,经济适用房指标可能也就是2%到3%,反正没有突破5%,所以对庞大商品房市场来说,保障性住房实在是毛毛雨,如果你在那个地方等候,也许十年都等不着,往往是水中月和镜中花,真正拿到保障性住房人数比例非常少。

  和讯网:我们看到建议稿中引用了前部长说过的一句话,他说住房是人的一种基本权利,是一种基本社会保障,但是正如您刚才所说现在更多人买不起房,觉得没有这种保障,作为一个拥有13亿人口的大国,您也是写了这么多的建议,您觉得起草文件的出发点是怎么样的?

  李开发:确实,2007年的元月份,我记得当时的汪光焘部长在全国建设工作会议上专门讲了这段话,住房是人的一种权利。在那个时候之前,我们国家已经在联合国住房条例上签字。我们强调以人为本,强调保障人的基本权利,就是人权,我们说人权的内容很多,大家说最基本的有生存权、发展权,我个人理解住房保障是生存权当中最重要的组成部分之一。我们研究其他国家,比如是法国,如果已经到了成年人,如果没有自己住房,他自己又买不起住房,他可以去起诉政府,去要求政府给他解决一套住房,当然并不是要解决很宽裕的住房,但是能满足人的基本生活需求,就象我们说紧凑型住房。我们强调人的基本权利和住房权利,因为它是人生存发展最重要的指标。我们国家从1998年开始,经济适用房制度就是强调了保障人们基本居住权利。

  和讯网:我们刚刚一直在说保障房,其实市场上对于商品房的需求还是非常巨大,你的建议稿提出住房框架有哪些特点?

  李开发:到目前为止我们看到市场上供应的住房有95%,乃至更多都是商品房,实际保障性住房还没有进入到人民大众的视野当中的,因为我们的数量太少有则当无的那种,我们的分配制度又是那么严格,我们只有那些特别穷困或者极少数运气特别好的,可能能抓到一套住房,但是对于96%、97%的人来讲那个是可望而不可及。分析起来,目前这种房地产供应市场的框架,实际上一直是跟党中央国务院十多年来基本政策是背离的,所以国家要进行房地产调控。

  我们看1998年国务院发了两个文,到2003年国务院又发了两个文,虽然我们说2003年强调了住房作为一个支柱产业推动发展,但其实对于保障性住房这块还是在努力推进。房价发展得这么高,其实跟国务院的指导思想没有关系,房价是人们投资与投机推高的,是由于地方政府想要提高GDP增值,协力推高的。大家一看只要投入商品房,房价上升,上升以后个人财富增加,实际上是这样一个机制导致房价高速上涨,国家调控房地产的手段也比较单一,而房价是个综合的工程。客观看房价还是不以人的意志为转移它上涨了,其实是我们政策不够系统化。我刚才说你关注了前门放开了后门那没用,你又没有对存量进行管理,也没有对贷款政策进行管理,所以基本上起不到调节作用。

  那么在我这个住房保障法建议稿的框架里面,我们是这么定义的,就是所有中国人,只要身为中国人,在你成人长大的时候,你天生地有资格申请一套基础性保障房,这个基础性保障性就是说面积很紧凑,很小,但是能满足一个小家庭或者个人的基本需求。在你经济条件稍微好转,并且有了一定支付能力的时候,我们在基础性保障房基础上增加了一种住房形式,叫改善性自住房,这个改善性自住房它比原来这个面积要大到一倍,然后这个改善性住房价格,它不是成本价,我们把它规定中小城市,包括中等城市,它的改善型住房房价跟居民家庭年收入比例,建议稿规定不超过八比一,大城市和特大型城市增加的这部分,改善的部分,价格不超过居民平均年收入的十比一,是什么概念呢?按照我们建议稿的这个方案,就是在北京这样一个特大型城市里,基础性保障房指标是45平方,改善性需求可以买到90平方,这个90平方其实就是剩余45平方按照十比一居民家庭年收入这个标准来计算的,也就是有将近50万,那么将近50万,你有这个支付能力,你付了首付,最少可以付10%的首付,一成的首付你就可以拿到这个房子,但是其实你是需要花二十年或者二十五年,每个月支付房贷2500块钱左右,对一个家庭来讲可能有四分之一收入要供养这套房子。因为北京人均年收入是不足五万元。

  对照我们建议稿定的指标,希望大家第一有能力购买,第二有能力支付,所以改善性的自住房是满足了这个基本需求,但是应该指出在这部分改善性需求面积当中,它不是成本价,政府财政收入是占了50%以上,开发商也还有一定的利润,加上成本,这样就保障了政府财政的基本需求。当你住到90平方,但对于比较富裕的社会阶层,比如是一位企业家,可能因为发展很好,对住房的需求也较其它人为高,因为乡下父母来居住,因为有司机与保姆,等等,这样子他的住房不够。他也有条件支付的时候,我们说对不起,请你到商品房市场满足你的需求。商品房是开发商自主定价的,政府也不限价,也不管你买多少。

  在此之外还有一种特殊的保障性住房叫廉租房,这个廉租房是对城市特别困难的阶层和外来人口当中基本收入还比较低的一部分人,他们多数情况下不是一个人独占一个住房,可能是一部分人,可能是一组人,三个到四个,五个、六个一起来申请廉租房,实际每个人可能拥有一个床位,可能有个小的卫生间,甚至还有小厨房,它满足了基本需求,但是它符合了社会现代化城市管理的需要,它不是脏水偏地,蚊蝇乱飞,不安全又不卫生的、脏乱差的这种城中村,它把那种现象改变了。这么来看,在整个住房市场上是四类住房,叫基础性保障房,改善性自住房、廉租房和商品房。

  和讯网:根据您刚讲述这四种房子的话,基础性住房,当你没有足够的支付能力的时候,可以申请45平左右的?

  李开发:这是指北京,是45平,可能中小城市有50、60、70、80面积的基础型保障房,如果在乡镇可能是120平方。

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